Suspensão de leilão de imóvel

Parcelas atrasadas no financiamento

Quando o imóvel é a garantia do financiamento, a situação é chamada de alienação fiduciária. Nesse modelo, o banco pode cobrar a dívida pelo cartório, sem precisar de um processo judicial.

A quantidade de parcelas em atraso que permite iniciar essa cobrança não é definida pela lei, e sim pelo contrato. Se o contrato não trata do assunto, a lei estabelece um período mínimo de espera antes da notificação.

Financiamentos da Caixa e de outros bancos

As mesmas regras valem para a Caixa e para os demais bancos. O financiamento usado para comprar ou construir a moradia do devedor tem regras especiais:

• é possível pagar as parcelas vencidas e as despesas até o registro da consolidação, e o contrato continua;
• se o segundo leilão não alcançar o valor mínimo previsto em lei, a dívida é considerada extinta.

Em outros contratos, como empréstimos com imóvel em garantia, se o valor do leilão não cobrir a dívida, o devedor pode continuar responsável pelo saldo que faltar.

A notificação do cartório

Antes de o imóvel passar para o nome do banco, o devedor precisa ser notificado para pagar o valor em aberto. A lei determina que esse aviso seja feito pessoalmente e prevê regras próprias para quando a pessoa não é encontrada, como a notificação por edital.

A forma como essa notificação foi feita é um dos pontos mais importantes da análise. Uma notificação feita fora das regras pode ser motivo para discutir o procedimento.

Depois da consolidação da propriedade

Se o valor não é pago, o imóvel passa para o nome do banco no registro de imóveis. A partir daí, o banco deve promover o leilão público, com primeiro e segundo leilão, e comunicar o antigo proprietário sobre as datas, os horários e os locais.

Mesmo nessa fase, a lei garante ao antigo proprietário a preferência para comprar o imóvel de volta até o segundo leilão, pagando a dívida e as despesas previstas. Verificar se as comunicações foram feitas e se os valores estão corretos faz parte da análise.

Empréstimo com imóvel em garantia

Muitos empresários dão a própria casa ou o imóvel comercial como garantia de um empréstimo para a empresa ou de capital de giro. Quando o faturamento cai e as parcelas atrasam, a cobrança segue regras parecidas com as do financiamento e também pode terminar em leilão.

Desde a Lei 14.711/2023, dívidas garantidas por hipoteca também podem ser cobradas pelo cartório. A aplicação dessa regra a cada contrato, especialmente aos assinados antes da nova lei, precisa ser verificada. Em todos esses casos, o contrato e cada etapa da cobrança precisam ser examinados.

Leilão judicial com data marcada

Quando o leilão acontece dentro de um processo, o devedor e outras pessoas com direitos sobre o imóvel devem ser comunicados antes da venda, e o imóvel não pode ser vendido por preço considerado vil. A avaliação do imóvel e o andamento do processo também são verificados.

O que é analisado no seu caso

• Contrato de financiamento ou de empréstimo
• Matrícula atualizada do imóvel
• Notificações do cartório e comunicações do banco
• Edital do leilão, com datas e valores
• Número do processo, em caso de leilão judicial