Área de atuação · Usucapião
Usucapião de imóvel em Dourados
Você ocupa um imóvel há anos, mas ainda não tem o reconhecimento formal da propriedade? Antes de concluir se há ou não direito à usucapião, é preciso analisar a posse, o tempo, o imóvel e os documentos.
- Dr. Caio Freitas
- OAB/MS 27.398
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O que é
O que é usucapião
A usucapião é o reconhecimento da propriedade de quem ocupa um imóvel como dono, de forma contínua e sem oposição, pelo tempo exigido em lei. Ela transforma uma situação de fato, a posse, em propriedade registrada na matrícula do imóvel.
É um caminho comum para quem comprou sem escritura há muitos anos, recebeu o imóvel de forma informal ou ocupa um terreno que nunca teve a situação resolvida.
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Quem tem direito
Posse como dono, continuidade, ausência de oposição e tempo exigido.
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Modalidades
Extraordinária, ordinária, especial urbana e familiar, com exigências próprias.
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Cartório ou Justiça
O pedido pode ser feito no cartório, quando não há conflito, ou na Justiça.
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Como é feita a análise
Os requisitos para o reconhecimento da propriedade
- 01
Análise da posse
Como e desde quando o imóvel é ocupado, e se a posse é como dono.
- 02
Identificação da modalidade
Os requisitos de cada modalidade são comparados com a situação real.
- 03
Reunião de provas
Documentos da posse, planta e memorial descritivo do imóvel são organizados.
- 04
Pedido
O pedido é feito no cartório, quando não há conflito, ou na Justiça.
O tempo de posse exigido varia conforme a modalidade. A análise individual mostra se o caso se encaixa em alguma delas.
Situações atendidas
Situações comuns de usucapião
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Comprei sem escritura há anos
Houve contrato ou recibo, mas a propriedade nunca foi registrada.
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Preciso comprovar a posse
Contas, IPTU, fotos e testemunhas ajudam a demonstrar a ocupação.
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Outros caminhos
Quando a usucapião não cabe, outras formas de regularização podem resolver.
Regularização
Quando a pessoa tem direito
Os requisitos variam conforme a modalidade, mas a análise sempre passa por estes pontos:
- Posse como dono: a pessoa cuida do imóvel, paga as contas e age como proprietária. Quem ocupa como inquilino, por empréstimo ou como caseiro não está nessa situação enquanto durar essa relação.
- Continuidade: a posse não foi interrompida ao longo do tempo.
- Sem oposição: o dono registrado ou outra pessoa não tomou medidas para retomar o imóvel nesse período.
- Tempo: o período exigido muda conforme a modalidade.
- Imóvel que pode ser usucapido: nem todo imóvel pode ser adquirido dessa forma.
Antes de concluir se há ou não direito à usucapião, é preciso analisar a posse, o tempo, o tipo de imóvel e os documentos disponíveis.
Modalidades de usucapião
A lei prevê modalidades diferentes, com tempo de posse e exigências próprias. As mais comuns em imóveis urbanos:
Extraordinária
Não exige documento de compra nem boa-fé. Pede o maior tempo de posse, que é reduzido quando o imóvel é usado como moradia ou recebeu obras de quem ocupa.
Ordinária
Para quem tem um documento que parecia válido, como um contrato ou uma escritura com defeito, e agiu de boa-fé. O tempo exigido é menor.
Especial urbana
Para imóvel urbano de área limitada pela lei, usado como moradia da família, por quem não é dono de outro imóvel.
Familiar
Para quem ficou morando no imóvel do casal depois que o ex-cônjuge ou ex-companheiro abandonou o lar, com área limitada pela lei e sem outro imóvel.
No cartório ou na Justiça
O pedido pode ser feito na Justiça ou, em alguns casos, diretamente no cartório de registro de imóveis.
No cartório (extrajudicial)
É possível quando não há conflito. O pedido é feito com advogado e reúne uma ata notarial, lavrada em tabelionato, que descreve a posse; a planta e o memorial descritivo do imóvel, assinados por profissional habilitado; certidões e documentos que demonstram o tempo de posse.
Na Justiça (judicial)
É o caminho quando há discordância do dono registrado ou de vizinhos, quando faltam documentos para o procedimento do cartório ou quando o caso exige produção de provas, como o depoimento de testemunhas.
Como comprovar a posse
Em ambos os caminhos, a prova da posse é fundamental. Ajudam a demonstrar quem ocupa o imóvel e desde quando:
- Contas de água, luz e telefone no endereço
- Carnês e comprovantes de IPTU
- Contratos de compra, cessão de direitos ou recibos
- Fotos do imóvel em épocas diferentes
- Comprovantes de obras e melhorias
- Vizinhos que conhecem a ocupação e podem confirmar
Quando a usucapião não é possível
- Imóveis públicos, como os que pertencem à União, ao estado ou ao município, não podem ser adquiridos por usucapião.
- A ocupação com permissão do dono, como aluguel, empréstimo ou trabalho de caseiro, não conta como posse de dono enquanto durar essa relação.
- A posse interrompida ou contestada pelo dono pode impedir a contagem do tempo.
Quando a usucapião não é o caminho, outras formas de regularização do imóvel, como a adjudicação compulsória, podem resolver a situação.
Dúvidas frequentes
Perguntas sobre usucapião
Regularização de imóveisQuando a pessoa tem direito à usucapião?
Quando ocupa o imóvel como se fosse dono, de forma contínua e sem oposição, pelo tempo que a lei exige para a modalidade em que o caso se encaixa, e quando o imóvel pode ser adquirido por usucapião. Quem ocupa como inquilino, por empréstimo ou como caseiro não está na posse como dono enquanto durar essa situação.
Qual é o prazo para usucapião?
O tempo de posse exigido varia conforme a modalidade. Ele é menor, por exemplo, nas modalidades ligadas à moradia da família, e maior na modalidade que não exige documento nem boa-fé. Por isso, o primeiro passo é identificar em qual modalidade o caso se encaixa.
Ainda não completei o tempo que ouvi dizer que é necessário. Posso ter direito?
Talvez. O tempo mais longo, normalmente o mais conhecido, é o da modalidade extraordinária. Outras modalidades exigem menos tempo quando há outros requisitos, como usar o imóvel como moradia da família, ter um documento de compra ou não ser dono de outro imóvel. A análise mostra em qual delas o caso pode se encaixar.
O que é preciso para comprovar a usucapião?
É preciso demonstrar a posse ao longo do tempo. Contas de água e luz, carnês de IPTU, contratos, fotos, comprovantes de obras e o depoimento de vizinhos ajudam a mostrar quem ocupa o imóvel e desde quando. Também são necessários planta e memorial descritivo do imóvel, feitos por profissional habilitado.
Para fazer usucapião é preciso ter pago o IPTU?
O pagamento do IPTU ajuda a demonstrar a posse, mas não é o único requisito nem a única prova. Contas, fotos, testemunhas e outros documentos também são considerados. O tempo de posse exigido varia conforme a modalidade de usucapião.
Dá para fazer usucapião no cartório?
Sim, quando não há conflito e os documentos permitem. O pedido é feito no cartório de registro de imóveis, com advogado, ata notarial, planta e memorial do imóvel. Quando há discordância ou o caso não se encaixa no procedimento do cartório, o pedido é feito na Justiça.
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